除了房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目之外，企業發生的其他銷售房屋的行為，應該如何申報繳納增值稅？本文帶您輕松搞懂增值稅的申報要求。

納稅人轉讓取得的不動產時，應向不動產所在地主管稅務機關預繳稅款，向機構所在地主管稅務機關申報納稅。

01、預繳環節

預繳稅率（或征收率）:5%

計稅方式：

1. 一般納稅人轉讓其2016年4月30日前取得的不動產：可以選擇簡易計稅方式，可以選擇一般計稅方式；

2. 一般納稅人轉讓其2016年5月1日后取得的不動產：適用一般計稅方式；

3. 小規模納稅人（除個人轉讓其購買的住房外）轉讓無論是營改增之前之后取得的不動產：適用簡易計稅方式。

計稅依據：

1. 納稅人轉讓其自建的不動產：取得的全部價款和價外費用；

2. 納稅人轉讓其非自建方式取得的不動產：取得的全部價款和價外費用扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額。

征收機關：

不動產所在地主管稅務機關

02、申報環節

預繳稅率（或征收率）:9%（或5%）

計稅方式：

1. 一般納稅人轉讓其2016年4月30日前取得的不動產：可以選擇簡易計稅方式，可以選擇一般計稅方式；

2. 一般納稅人轉讓其2016年5月1日后取得的不動產：適用一般計稅方式；

3. 小規模納稅人（除個人轉讓其購買的住房外）轉讓無論是營改增之前之后取得的不動產：適用簡易計稅方式。

計稅依據：

1. 一般納稅人轉讓其2016年4月30日前非自建方式取得的不動產，采用簡易計稅方式計稅的：取得的全部價款和價外費用扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額；

2. 小規模納稅人轉讓其非自建方式取得的不動產：取得的全部價款和價外費用扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額；

3. 其他：取得的全部價款和價外費用

征收機關：

機構所在地主管稅務機關

03、常見問題

問題一：轉讓取得的不動產，包含哪幾種方法取得？

答：所稱取得的不動產，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產。房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目不適用。

問題二：按規定從取得的全部價款和價外費用中扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價，應如何確定？

答：納稅人按規定從取得的全部價款和價外費用中扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價的，應當取得符合法律、行政法規和國家稅務總局規定的合法有效憑證。否則，不得扣除。

問題三：向不動產所在地主管稅務機關預繳的增值稅稅款如果抵減不完的，是否可以在下期繼續抵減？

答：納稅人轉讓其取得的不動產，向不動產所在地主管稅務機關預繳的增值稅稅款，可以在當期增值稅應納稅額中抵減，抵減不完的，結轉下期繼續抵減。

納稅人以預繳稅款抵減應納稅額，應以完稅憑證作為合法有效憑證。

問題四：小規模納稅人轉讓不動產時，是否可以申請代開發票？在哪個稅務機關進行申請？

答：小規模納稅人轉讓其取得的不動產，不能自行開具增值稅發票的，可向不動產所在地主管稅務機關申請代開。

參考文件

《國家稅務總局關于發布<納稅人轉讓不動產增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務總局公告2016年第14號）